Рынок екатеринбургской недвижимости, как и жилищный рынок любого российского «миллионника», таит в себе целый ряд опасностей. О том, какие это риски и как их можно минимизировать, поговорили сегодня с нашим постоянным экспертом, генеральным директором АН Диал Александром Дмитриевым.
— Александр Сергеевич, застройщики, презентуя свои объекты, говорят нам о том, что риски практически отсутствуют, так как квартира от застройщика не имеет юридической истории. Следовательно, вторичка несет в себе большие риски, чем новостройки?
— Отсутствие юридической истории – это большой плюс, но «первичка» имеет другие негативные факторы. Самый главный риск заключается в том, что, приобретая квартиру в строящемся доме, вы приобретаете не недвижимость, а просто право требовать с застройщика выполнения обязательств по договору. А вот как он будет выполнять свои обязательства, насколько задержит стройку, какова вероятность завершения этого строительства в оговоренные договором сроки – самые главные вопросы. Поэтому на первичном рынке надо понимать «кто есть кто». В одну компанию можно отдать деньги без особого напряжения, а расчет с другим застройщиком покупатель будет производить с большой опаской. Важное значение имеет форма договора, по которой застройщик принимает деньги.
— В последнее время много внимания уделяется в СМИ тому фактору, что цены на вторичном рынке понижаются, а на первичном, у застройщика стоят на месте. И вот уже средняя стоимость квадратного метра у застройщиков стала немного выше , чем на вторичном рынке. С чем это связано?
— На первый взгляд, кажется, что все хотят купить новостройку, но это иллюзия. Аналитики сравнивают усредненные цены предложений. И если на вторичном рынке часть продавцов со временем понижают цены на свои объекты, чтобы спрос оценил их и купил, то на первичном застройщики действуют иначе. Они также предоставляют существенные скидки, но делают это завуалировано. Одни компании дарят кухонные гарнитуры, другие предоставляют беспроцентную рассрочку на длительный срок, понижают за свой счет банковский процент по ипотеке, дарят площадь санузла в подарок. Получается удешевление, которое не видит аналитика.
— Каков на сегодня главный критерий безопасной покупки на первичном рынке?
— Я считаю, что в нынешних экономических условиях это степень готовности объекта. Невысокая стоимость квадратного метра в доме с начальной стадией строительства – это не что иное, как плата за риск. Ведь именно поэтому стоимость той же строящейся квартиры, но уже на финальной стадии строительства будет значительно выше.
— Застройщики сотрудничают с Диалом?
— Да, мы продаем несколько десятков строящихся домов от различных строительных компаний по ценам застройщика. Поэтому есть смысл обращаться за первичной консультацией к нашим специалистам. В этом случае у покупателя появляется возможность получить дополнительную информацию о надежности той или строительной компании и сделать правильный выбор, основанный не только на особенностях расположения объекта, но и о наличии или отсутствии серьезных рисков.
— Давайте теперь поговорим о вторичном рынке, что происходит на нем?
— Вторичный рынок – это как минное поле, подорваться может каждый. Риски делятся на две категории. Первая: риски связанные с расчетами, вторая – юридические риски. Риски, связанные с расчетами обусловлены особенностями передачи денежных средств от покупателя к продавцу. С одной стороны рискованно рассчитываться наличными, с другой стороны перечислять по безналу деньги продавцу, не зарегистрировав собственности, также опасно. Надо уметь маневрировать и находить безопасную схему расчета в каждом отдельно взятом случае. Если же говорить об юридических рисках, то я бы отметил:
- Рискованность покупки жилья по доверенности, так как лицо, выдавшее доверенность, вправе отменить ее в любое время, а смерть этого лица делает ее недействительной.
- Занижение цены в договоре, так как впоследствии сделку могут признать недействительной по заявлению продавца, если он будет доказывать в суде, что он заблуждался относительно рыночной стоимости продаваемого объекта.
- Все сделки, где собственниками являются несовершеннолетние, так как очень важно, чтобы постановление органов опеки было в точности выполнено, а это далеко не всегда получается.
- Любые сделки, в которых неполный пакет справок и покупателю пообещали завтра донести тот или иной документ, а сделка совершается сегодня.
- Квартиры, которые получены по наследству, нуждаются в дополнительной проверке и имеют больше шансов попасть в судебное разбирательство.
- Квартиры, в которых один собственник, но приобретались эти квартиры в период брака, а супруг/супруга умерли. Этот единоличный собственник в наследство не вступил, так как в свидетельстве и так говорится, что только он владелец жилья. Если это так, сделку можно оспорить.
-
Квартиры, которые в свое время приобретались с помощью материнского (семейного капитала) а сейчас продаются, несут в себе риск, если они оформлены только на взрослых, так как по законодательству родители детей обязаны были переоформить доли в квартире и на детей тоже.
