Продажа с обратной арендой - шанс для инновационных инвестиций в похоронные бюро

Эта статья спонсируется консультантами STNL. Первоначально он появился в осеннем выпуске 2021 года журнала Middle Market DealMaker.

Часто цитируемое высказывание Бена Франклина о том, что в жизни нет ничего определенного, кроме смерти и налогов, справедливо для Garnett Station Partners, частной инвестиционной компании, видевшей потенциал в похоронных бюро, особенно в тех, которые имеют активы в сфере недвижимости, как стабильные и успешные инвестиции.

Чтобы работать в этой нишевой отрасли, фирма обратилась к STNL Advisors, консалтинговой компании по недвижимости, которая помогла Гарнетту найти решение сложной проблемы финансирования первоначального приобретения 26 похоронных бюро.

Гарнетт не в первый раз пользовался услугами STNL.

“Они действительно были стратегическими партнерами с нами в течение последних восьми лет”,-говорит Алекс Слоун, управляющий партнер и соучредитель Garnett. “Они консультируют нас по каждой сделке, которую мы заключаем. Мы не заключаем сделки без их благословения, поддержки и совета".

Помогая своим клиентам создавать моду и находить ценность в своих инвестициях, STNL специализируется на нестандартном мышлении и творческих подходах. В случае инвестиций в похоронное бюро Гарнетт обратился за помощью к STNL, чтобы использовать метод, известный как обратная продажа-аренда, который имел решающее значение для финансирования покупки.

Продажа-обратная аренда - это финансовая сделка, в ходе которой владелец актива, в данном случае недвижимости, продает его, а затем арендует его у нового владельца. Сделка с похоронным бюро зависела от того, что Гарнетт сможет найти инвесторов, которые купят недвижимость и сдадут ее в аренду дочерней компании, которая будет управлять похоронными бюро.

“Мы разработали тезис о консолидации бизнеса похоронных бюро", - говорит Слоун. “Основой этого тезиса была возможность продавать недвижимость REIT и другим инвесторам в недвижимость отдельно от операционной компании. И этого никогда раньше не делалось".

Глен Кунофски, основатель и президент STNL, говорит, что его компания была заинтригована этой сделкой. Он отмечает, что возврат аренды с продаж обычно используется в промышленности, производстве, розничной торговле, корпоративных штаб-квартирах и ресторанах, но применение этой стратегии к похоронным бюро стало новым рубежом.

“Цель состояла в том, чтобы совместить продажу и обратную аренду с приобретением этих предприятий, как того хочет большинство частных инвесторов”,-говорит он. “Недвижимость была такой значительной частью капитала, поэтому без недвижимости, без покупателей, приходящих за стол переговоров, и без того, чтобы мы приносили капитал, не было никакого приобретения. Цель Гарнетта состояла в том, чтобы одновременно иметь капитал для покупки бизнеса”.

Многие консультанты не выходят на улицу и не осматривают недвижимость на самом деле. Они будут просматривать электронную таблицу и просматривать карты Google. Но одно из первых, что мы делаем, - это идем и осматриваем каждое свойство. - Глен Кунофски, основатель и президент STNL Advisors

Кунофски говорит, что концепция обратной продажи-аренды не обязательно хорошо понята или используется настолько, насколько это возможно. Другие отрасли промышленности, в которых STNL применяет подход с обратной продажей, включают лесопилки, химические заводы и производственные мощности.

“Это слово говорит само за себя, но многие люди не понимают, что вам не обязательно владеть недвижимостью во время организации продажи недвижимости”, - говорит он. “В случае с Гарнетт Стейшн они приобретали бизнес с недвижимостью, поэтому у них еще ничего не было. Все это произошло одновременно".

И это должно было произойти быстро. У Гарнетта был график в 60 дней, в течение которых нужно было выровнять финансирование.

Слоун говорит, что вовлечение STNL в начале процесса имело решающее значение. Он посоветовал бы любой другой фирме, рассматривающей такую сделку, сделать то же самое.

“Они проанализировали это вместе с нами с самого начала и со всех сторон”, - говорит Слоун. “STNL пришел к выводу, что они смогут это сделать. Это действительно позволило нам выполнить нашу диссертацию. Без компонента недвижимости мы бы никогда не смогли комфортно осуществить эти инвестиции”.

С этим зеленым светом STNL отправился в путь. Специалисты фирмы проехали в общей сложности около 1200 миль, чтобы посетить каждый объект недвижимости и узнать о каждом похоронном бюро, крематории и кладбище.

“Многие консультанты не выходят и на самом деле не осматривают недвижимость", - говорит Кунофски. “Они будут просматривать электронную таблицу и просматривать карты Google. Но одно из первых, что мы делаем, - это идем и осматриваем каждое свойство. Мы хотим понять, каковы плюсы и минусы с точки зрения бизнеса, и на что будет обращать внимание потенциальный покупатель. Затем мы пытаемся решить, сколько инвестор заплатит за эти объекты недвижимости и за что они должны сдаваться в аренду”.

По пути STNL узнал много нового об отрасли и самих объектах недвижимости. Она также использовала опыт и связи в сфере недвижимости, которые сложились у нее за последнюю четверть века.

“Мы собрали всю эту информацию и составили подробный маркетинговый план для частных и институциональных инвесторов, а также составили конфиденциальную книгу со всей соответствующей информацией”, - говорит Кунофски. “А затем мы начали разговаривать с потенциальными покупателями. Мы звонили, чтобы объяснить отрасль и объекты недвижимости, а также объяснить, почему это было бы хорошей инвестицией. Мы также объяснили, как будет организован и финансироваться бизнес”.

Слоун благодарит STNL за помощь в реализации сделки, которая в конечном итоге оказалась плодотворной для фирмы. Через четыре года после этой сделки в 2016 году станция Гарнетт продала похоронные бюро. “Мы очень хорошо поработали для нашей группы инвесторов”, - говорит Слоун, чья фирма вложила средства еще в 40 похоронных бюро.

“Что так здорово в STNL, так это то, что они такие творческие”, - говорит он. “Они знают вселенную покупателей, они знали наши сроки и ограничения и смогли уложиться в наши сроки. Они помогли нам создать ценность”.