«А из нашего окна Площадь Красная видна» — эта строчка из стихотворения Сергея Михалкова сегодня звучит скорее не как слова обычного советского скучающего мальчика, а как подпись к инстаграм-снимку мальчика совсем не простого.
Как много для сегодняшних москвичей значит вид из окна? Сколько они готовы переплатить за видовые характеристики квартиры? И напугает ли их, если из окна будет видна даже не улица немножко, а целое кладбище? На эти вопросы, начиная с последнего, МОСЛЕНТЕ ответили эксперты рынка недвижимости.
Уж лучше на кладбище, чем на больницу
Квартиры с видом на кладбище москвичей не пугают. Об этом единодушно заявили все опрошенные МОСЛЕНТОЙ представители агентств недвижимости. Так, по словам гендиректора компании МИЭЛЬ-новостройки Натальи Шаталиной, гораздо более отталкивающим может стать соседство с больницей.
«Если говорить о самых неблагоприятных видах из окна, то кладбище находится не на первом месте. На первом месте находится крематорий и больницы, особенно онкологические. На втором месте — соседство с депрессивными промзонами», — рассказала она.
Шаталина отметила, что в Москве девелоперы нередко сталкиваются с необходимостью строить дома недалеко от кладбищ, и чаще всего это — проекты массового сегмента, где цена и транспортная доступность играют важнейшую роль для покупателей, а вид из окна — одну из последних. При этом застройщики понимают специфику такого соседства, и стараются расположить дом так, чтобы на кладбище выходили хотя бы не все окна.
Директор департамента вторичного рынка агентства ИНКОМ-недвижимость Михаил Куликов отметил, что для некоторых соседство с кладбищем может стать, наоборот, положительным фактором.
«Я даже знаю людей, которые были рады приобрести квартиру в доме, расположенном рядом с кладбищем, так как предполагали, что там гарантированно ничего не будет строиться и, соответственно, никакие высотки не испортят вид из окна. Другое дело, что не каждый человек будет рад настолько специфическому соседству», — рассказал он.
За городом — даже плюс, в центре точно не минус
На рынке загородного жилья, как ни странно, наличие кладбища является своеобразным манком, продолжает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости агентства Алексей Сенчук.
«Как показывает практика, это не отпугивает большинство клиентов. Напротив, некоторые рассматривают такое месторасположение как гарантию спокойствия и умиротворенности — территория зеленая, да и соседи, как говорится, тихие. Тогда как отдельные представители творческой интеллигенции даже находят в этом некую лиричность и поэтичность и даже черпают вдохновение», — поделился он. Из собственной практики Сенчук вспомнил случай, когда для пары айтишников-готов, работавших на фрилансе, вариант проживания рядом с кладбищем казался поистине «райским».
Абсолютно спокойно к такому соседству относятся и жители «старой» Москвы. Там действующих кладбищ практически не осталось, отметил гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев, и строительство рядом с погостами уже не вызывает ни у кого недоумения.
«В ЖК „Лефорт“ бизнес-класса видовые характеристики на Введенское кладбище не сильно помешали реализации комплекса. Потому что это район Лефортово со своей сложившейся инфраструктурой, набережной реки Яузы и близким расположением к центру города», — подчеркнул он.
Большинству вид — не главное
Если говорить о видовых характеристиках в целом, то значение этого фактора для покупателей и продавцов разнится в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте то, что показывают за окном квартиры, практически не влияет ни на привлекательность, ни на ценообразование.
«Если говорить про массовый сегмент, то фактор вида из окна находится в конце двадцатки среди всех факторов, которые влияют на решение покупателя. В массовом сегменте в первой десятке находятся цена, транспортная локация, готовность проекта, качественные характеристики новостройки, планировка квартиры», — объясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
По ее словам, наценок за видовые характеристики здесь не бывает, а дисконт за непривлекательный вид можно встретить крайне редко.
«Например, все окна выходят на оживленную дорогу или все окна смотрят на достаточно близко расположенные корпуса. Но, как правило, еще на этапе проектирования архитекторам ставится задача «посадить» корпус так, чтобы минимизировать количество квартир с неудачными видами из окна», — поясняет Шаталина.
По мнению Михаила Куликова из «ИНКОМ-Недвижимости», это также справедливо для рынка вторичного жилья, а также связано с экономическим кризисом.
«Основные факторы — это престижность и уровень развития инфраструктуры района, расположение дома, состояние квартиры и т.д. И я не думаю, что найдется много людей, готовых, при наличии других вариантов, купить квартиру за более высокую сумму только из-за красивого вида, особенно в период кризиса», — уверен он.
Гендиректор «Азбуки Жилья» отметил, что в отдельных случаях квартиры с хорошими видовыми характеристиками могут быть на 8-10 процентов дороже квартир с плохим видом.
Меньшинству — роскошь за отдельную плату
Ощутимо важным фактором видовые характеристики могут стать в сегменте жилья бизнес-класса. Видовые квартиры на высоких этажах обычно на 10 процентов дороже аналогичных, расположенных внизу. Однако и здесь вид только «в начале второй десятки» определяющих факторов, считает Шаталина.
На рынке элитного жилья наценка за красивый вид может достигать и вовсе 50 процентов от цены.
«В данном сегменте встречаются и такие случаи, когда из-за небольшой площади участка под застройку очень сложно расположить дом так, чтобы во всех квартирах были хорошие виды из окна. В итоге в части квартир могут быть видны просто потрясающие пейзажи из окон, а в части — темные дворы. Именно в этих случаях разница в стоимости квартир будет колоссальной», — добавила она.
Самые «дорогостоящие» виды, разумеется, открываются в центре Москвы — Кремль, Храм Христа Спасителя, вид на Сити или, наоборот, из апартаментов самого Сити — на всю Москву. Также состоятельными покупателями ценятся квартиры, окна которых выходят на Москву-реку.
«В основном они располагаются на Пречистенской набережной. И разница в цене между этими объектами и аналогами на нижних этажах может составлять около 15 процентов», — добавил, в свою очередь, Михаил Куликов.
